Застройщик
обязательно должен выполнить всё, что он укажет в проектной декларации согласно
Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве …» (так называемый Закон о дольщиках) статья 19 пункт 1 «Проектная
декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за
собой юридические последствия для застройщика» и пункт 7 «В случае
нарушения застройщиком требований к проектной декларации участник долевого
строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании
сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения».
Теперь
о самой проектной декларации застройщика: в ней находится много информации –
как юридической, так и технической. Как инженер-строитель пропускаю юридическую
часть и рассмотрю только практическую часть проектной декларации, на которую мы
обращаем внимание при выполнении строительной экспертизы для приемки квартиры:
А). В пункте 4.1
проектной декларации указывается строительство домов, которые застройщик уже осуществил
или еще продолжает строить. То есть тут можно узнать имеются ли у застройщика
«долгострой» (тогда лучше воздержаться от покупки), если есть уже введенные в
эксплуатацию дома – можно поискать отзывы на сайтах отзывов или сходить на построенные
объект и лично узнать у жильцов о качестве строительства застройщика и затем
принять решение: заключать или нет) договор долевого участия в строительстве.
Б). В подпункте 9.2.23
проектной декларации указывается класс энергоэффективности здания (дома). Это:
А, В, С. Здание класса «А» более энергоэффективное, чем класса «В» или «С»:
меньше теплопотери здания, а значит придется меньше платить за отопление (при
условии наличия адекватной управляющей компании).
В). Пункт 12.1 «О
правах застройщика на земельный участок …» - здесь можно узнать: земельный
участок находится в собственности у застройщика или взят в аренду. Я не юрист,
но на мой взгляд предпочтительней участок в аренде – так как в этом случае собственники
дома при желании смогут выделить и приватизировать придомовой участок и затем
самим распоряжаться, что будет находиться на этом участке (не дать уплотнить
застройку киосками или подобным).
Г). Глава 13 «О
планируемых объектах благоустройства территории» - здесь много интересной
информации, следует прочитать всю главу, как мне кажется, здесь наиболее важным
является пункт 13.2 «наличие парковочного пространства …», так как машина (или
даже две) будет почти в каждой квартире заселенного дома, и не хочется получить
проблемы с парковкой сразу после заселения в новую квартиру.
Д). Глава 14 «О планируемом
подключении … к сетям …». Здесь вся
информации о планируемом подключении дома к инженерным и коммуникационным сетям
- тоже надо прочитать всю главу. На мой взгляд наиболее важным является наличие
подключения к центральной канализации. В Краснодаре имеются дома с
подключением канализации к септику (местная канализация), что создает проблемы
при эксплуатации дома: септик нужно периодически чистить, если плохо следить,
он может переполняться. При приемке квартиры проверьте обещания застройщика о
подключении к сетям.
Е). Пункт 15.2 «Об основных характеристиках жилых помещений»
- здесь вы можете найти свою квартиру и сверить данные – будут указаны подъезд,
этаж, количество комнат и площадь квартиры.
Ж). Глава 22 «О размере
полностью оплаченного уставного капитала застройщика» не имеет большого
значения, но просто не могу удержаться, чтобы её упомянуть - очень часто
уставной капитал застройщика с миллионными оборотами составляет скромные 10 000
руб.
З). Глава 23 «Иная,
не противоречащая законодательству, информация о проекте». Чаще всего эта глава
пустая. Но если в ДДУ отсутствует пункт (описание) - в каком состоянии
передается квартира дольщику, то это описание состояния квартиры будет именно в
главе 23 проектной декларации застройщика, см. скриншот ниже.
Теперь
ответ на вопрос: а где же взять эту проектную декларацию? В соответствии со статьёй
19 Закона о дольщиках, застройщик обязан разместить проектную декларацию в Единой
информационной система жилищного строительства: https://наш.дом.рф
Сайт
довольно удобный, здесь можно либо на главной странице найти свой дом по адресу
или названию ЖК (и там скачать проектную декларацию), либо визуально по карте найти
свой дом на странице https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-объектов/карта Примечательно, что на этой карте проблемные
строительства (дома) отмечены красным цветом, что очень удобно, если подбираете
квартиру в строящемся доме в определенном районе города.
